Newsletter 1/16 – Rent to buy
9 aprile 2016

Rent to buy

Rent to buy: comprar casa “un po’ per volta”

Comprare casa pagando l’affitto.

Il “Rent to buy” una formula contrattuale che è stata regolamentata dall’art. 23 del DL 133/2014 (“sblocca Italia”), conv.  nella Legge 11.11.2014 n. 164, con una formula ibrida tra affitto e acquisto.

L’acquirente (“conduttore”) ha l’immediata concessione del godimento di un immobile versando una canone concordato ed acquisisce il diritto di acquistarlo ad una scadenza prestabilita e ad un prezzo inferiore in quanto una parte dei canoni versati sarà imputata come corrispettivo per l’acquisto.

1.Quali immobili possono essere oggetto di un contratto “rent to buy”?

Qualsiasi immobile (case singole, appartamenti, autorimesse, terreni, negozi, capannoni, ecc. anche in costruzione).

 

2. Diritti e doveri dell’acquirente

L’acquirente ha diritto di:

  • entrare subito nel godimento dell’immobile
  • acquistarlo ad una data prestabilita e a un prezzo inferiore (attenzione: questo è un diritto, non un dovere!)

L’acquirente ha il dovere di:

  • versare i canoni pattuiti per il periodo iniziale

 

3.Diritti e doveri del venditore

Il venditore ha diritto di:

  • incassare i canoni per il periodo pattuito e di trattenerli qualora l’acquirente rinunciasse al diritto di acquisto alla data prestabilita
  • rientrare in possesso dell’immobile (con una procedura più semplice dello sfratto) se il conduttore non versa un numero di canoni stabilito nel contratto o non procede all’acquisto alla data prestabilita

Il venditore ha il dovere di:

  • cedere l’immobile alla data ed al prezzo prestabiliti libero da ipoteche di altre trascrizioni pregiudizievoli: in caso contrario deve restituire il corrispettivo di canoni imputato all’acquisto maggiorato degli interessi legali

4.Vantaggi e convenienze per l’acquirente

  1. Poter disporre sin da subito dell’immobile senza pagare l’intero prezzo
  2. Poter migliorare la situazione economica ai fini del mutuo
  3. Poter richiedere un mutuo inferiore al momento dell’acquisto

5. Vantaggi per il venditore

  1. Avere maggiori possibilità di vendita, anche verso acquirenti che non hanno immediatamente la disponibilità per l’acquisto
  2. Incassare da subito canoni e una parte del prezzo senza tenere l’immobile vuoto in attesa di un acquirente.

6.Rischi e tutele

  • Per l’acquirente

il rischio è che il venditore non voglia più cedere l’immobile: in questo caso, purché il contratto sia stato registrato come previsto per legge, l’acquirente ha diritto a chiedere l’esecuzione del contratto stesso o la restituzione delle quote versate come corrispettivo maggiorate degli interessi legali.

In caso di fallimento del venditore, l’acquirente non corre rischi di revocatoria fallimentare purché il prezzo sia “giusto” e l’acquisto si riferisca ad abitazione principale della famiglia, o a sede principale dell’attività dell’acquirente.

  • Per il venditore

il rischio principale per il venditore è che l’acquirente non acquisti l’immobile al termine del periodo di godimento. Come già detto, non c’è obbligo di acquisto: in questo caso, se nel contratto non è disposto diversamente, il venditore ha diritto di trattenere interamente i canoni a titolo di indennità e alla restituzione dell’immobile.

A questo proposito, l’art. 23 del DL 133/2014 stabilisce che le parti siano tenute ad indicare in contratto la quota dei canoni imputata a corrispettivo che deve essere restituita in caso di mancato riscatto dell’immobile…

7.Fiscalità

  1. Per il periodo in cui vengono versati i canoni, la parte che non è considerata come acconto prezzo è assimilata ai canoni di locazione e quindi è soggetta alle imposte usuali relative alle locazioni (esenti IVA se immobili abitativi, con IVA opzionale in caso di immobili in costruzione o di immobili strumentali);
  2. Per la parte di canone trattata come anticipo corrispettivo, si applicano le norme fiscali relative agli acconti prezzo (imposta di registro o IVA) come previsto per le compravendite ordinarie.

Quindi:

il rent to buy è un tipo di contratto immobiliare che può risultare conveniente, in particolare per chi non ha una immediata disponibilità delle somme per l’acquisto ed al momento del rogito potrà chiedere una somma di mutuo inferiore.

Per chi vende la convenienza è meno evidente, ma, specialmente nel caso di costruttori, c’è la possibilità di non avere l’immobile improduttivo in attesa della vendita e di avere ottime probabilità di concludere la vendita alla scadenza prestabilita.

Cautele e opportunità

Fondamentale è la registrazione del contratto per poter far valere i propri diritti in caso di contestazioni o di contenziosi.

Opportuno è sicuramente avere il consiglio e l’opinione di un esperto “terzo”, non interessato all’operazione, sia per quanto riguarda il contratto, sia per il proseguimento dell’operazione, per l’eventuale mutuo che perfezione l’acquisto, ecc.

Una polizza di tutela legale (ovviamente stipulata prima di sottoscrivere il contratto) mette sicuramente a disposizione assistenza per non correre rischi e comunque permette di disporre di una protezione ad un costo normalmente minimo rispetto ai valori in gioco.

Un’analisi dei prodotti di mutuo, oggi abbastanza appiattiti e simili nelle rate a causa dei tassi di riferimento bassi, può evitare brutte sorprese negli anni a venire.

Per tutto questo, e per altre informazioni e consigli, la struttura di Cap.Ital.Fin. è a disposizione con il suo team di consulenti.