Te lo do io il mutuo! Terza puntata
18 giugno 2017

Te lo do io il mutuo!

3a puntata – I diversi tipi di mutuo

 

Nella scorsa puntata abbiamo accennato a come funziona il metodo di calcolo delle rate di un mutuo, ciascuna, come abbiamo visto, composta da una parte di capitale e una parte di interessi.

Come sono determinati questi interessi (che poi costituiranno la somma che io renderò in più alla banca)?

Fondamentalmente il tasso di interesse può essere fisso o variabile.

Nel mutuo a tasso fisso, la percentuale di interesse viene determinata all’inizio del mutuo e rimane la stessa per tutta la durata.

In questo modo la rata sarà sempre costante dall’inizio alla fine del rimborso e, come abbiamo visto in precedenza, avrà una quota di capitale via via crescente e una quota di interessi che cala, mantenendo sempre uguale la somma da pagare.

Come è determinato il tasso del mutuo a tasso fisso?

La maggior parte delle banche utilizza un tasso di riferimento denominato Euro IRS (Interest Rate Swap), che è un tasso di riferimento di mercato, a cui aggiunge un’ulteriore quota denominata spread (1).

Il mutuo a tasso variabile, come dice il termine stesso, è un mutuo in cui il tasso di interesse varia nel corso della durata dell’ammortamento. La variazione, per semplicità e comodità, viene di norma effettuata ogni tre o sei mesi e, come punto di riferimento, nella maggior parte dei casi è utilizzato l’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate (2)), a cui la banca aggiunge il solito spread.

In questo modo il tasso del mutuo è agganciato all’evoluzione del mercato: la banca ha sempre un margine teorico rappresentato dallo spread e per l’operazione non corre il rischio di essere in perdita.

Come è logico aspettarsi, il mutuo a tasso variabile tendenzialmente “costa meno”, cioè è offerto ad un tasso più basso rispetto al mutuo a tasso fisso: la banca non corre il  “rischio tasso”.

Esistono poi formule “ibride” che sono offerte da molte banche:tasso

  • Il mutuo a tasso misto o con opzione, che consente al cliente di passare, a sua scelta o a scadenze prestabilite (es. ogni 2 o 3 anni) da tasso fisso a tasso variabile e viceversa: attenzione, ogni volta che si cambia, si avranno le condizioni di tasso sia fisso che variabile di quel momento;
  • Il mutuo con Cap o con tetto massimo: è un mutuo a tasso variabile che ha un limite massimo di tasso che non può essere superato: attenzione, normalmente il tetto è fissato in modo tale che possa difficilmente essere raggiunto e, in alcuni casi, gli interessi “non pagati” vengono poi aggiunti alla fine del mutuo
  • Il mutuo misto o bilanciato,  con una parte regolata a tasso fisso e una parte a tasso variabile: passateci il termine, un po’ carne, un po’ pesce…
  • Il mutuo a rata fissa e durata variabile: in termini brutali, so quanto pago, ma non so per quanto tempo
  • … più altre formule più o meno complesse che a volte coinvolgono accantonamenti paralleli di risparmi, o piani di ammortamento più complessi di quelli alla francese.

La domanda che vorrete fare ora sarà probabilmente: qual è il migliore?

La risposta è: non c’è.

O meglio, non esiste in senso assoluto il prodotto migliore: per ogni situazione del cliente, per ogni periodo, la scelta della soluzione più adatta può essere diversa.

Optare per un tipo di mutuo rispetto ad un altro è una questione piuttosto personale: il consulente o l’esperto dovrebbero limitarsi a indicare i pro ed i contro per ogni soluzione proposta.

Si sente parlare di propensione al rischio, di conoscenza dei meccanismi di mercato, di ricerca di equilibrio tra convenienza e variabilità, ma, spesso, senza addentrarsi in disquisizioni tecnico/finanziarie, quello che occorre è una piccola dose di…fortuna!

tasso-striato_2Fortuna nel senso che nel tempo il pagamento delle rate possa essere affrontato con tranquillità, perché crediamo sia importante che la casa nella vita sia fonte di serenità e non di ansie.

Nella prossima puntata accenneremo alle tipologie di mutuo dal punto di vista della destinazione.

f.m.

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(1) In maniera semplicistica, si può dire che la banca, per prestarmi i soldi a tasso fisso, deve comunque acquistarli sul mercato pagando un tasso di interesse. Se questo tasso sale, la banca rischia di avere una perdita sulla mia operazione perché ha prestato i soldi ad un interesse troppo basso. Per cautelarsi da questo rischio, stipula dei contratti derivati, chiamati swap, con altri istituti finanziari, in modo tale che, in caso di salita dei tassi, avrà un guadagno che coprirà la perdita avuta per il mio mutuo. L’IRS è indicativamente il costo di questo tipo di contratto, che poi la banca farà pagare ai clienti. Lo spread potrebbe essere visto come il guadagno effettivo della banca sull’operazione.

(2) L’Euribor è il tasso medio a cui le principali banche europee si scambiano il denaro con operazioni a termine e viene misurato in relazione alla durata che va da una settimana a 12 mesi. Normalmente per i mutui sono usati l’Euribor a 1, 3 o 6 mesi