Te lo do io il mutuo! Settima puntata
7 settembre 2017

Te lo do io il mutuo!

7a puntata – Chiediamo il mutuo: 2) i problemi della casa

Parliamo ora dei problemi che possono esistere sulla casa che stiamo acquistando e per la quale chiederemo il mutuo.

In maniera grossolana potremmo dividere quelli che in termine tecnico sono definiti vizi dell’immobile in due categorie: quelli tecnici, cioè legati alla situazione catastale e quelli legali, relativi alla situazione dei proprietari e degli eventuali vincoli che pesano sull’immobile. Vediamone alcuni.

Problemi catastali

Gli immobili dovrebbero essere tutti registrati al NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano), che è un registro in cui sono conservate le piante degli immobili presenti sul territorio, identificandoli e classificandoli uno per uno e registrando anche le planimetrie interne con i muri interni e la divisione nei locali.

La funzione è prevalentemente fiscale, perché, in base all’ubicazione, classificazione e numero dei vani (che non corrisponde al numero delle stanze!) si determina il cosiddetto valore catastale, che è la base per determinare la tassazione per il proprietario e per i passaggi di proprietà, come accennato in precedenza.

Il catasto dovrebbe avere la “fotografia”  dello stato di fatto in cui si trova l’immobile: la piantina originale dovrebbe essere via via sostituita ogni volta che vengono apportate delle modifiche murarie.

Da 2010, il notaio deve verificare, prima del rogito, che l’immobile sia regolarmente censito e che i dati catastali e le planimetrie corrispondano alla situazione reale. La verifica è normalmente effettuata facendo sottoscrivere nell’atto una dichiarazione da parte del proprietario.

Ma se l’immobile non è censito o se la situazione reale è diversa da quella registrata?

Indice di abusivismo edilizio. Nuove costruzioni abusive ogni 100 legali

Indice di abusivismo edilizio. Nuove costruzioni abusive ogni 100 legali

Bene, se l’immobile è sconosciuto al catasto (abusivo: gli immobili abusivi sono molto più di quanto non si creda) difficilmente la banca potrà concedere un mutuo. Questo tipo di immobile non lo prenderemo in considerazione.

Se invece la planimetria registrata non corrisponde a come è la casa realmente, l’anomalia va sanata prima di procedere alla compravendita, chiedendo le eventuali autorizzazioni per le modifiche e aggiornando la piantina catastale.

Le anomalie possono riguardare non solo la disposizione dei vani, ma anche il loro utilizzo: ad esempio spesso si trovano soffitte o cantine attrezzate come vere e proprie camere, pur non essendo in realtà abitabili (dal punto di vista tecnico-urbanisitico)

Attenzione: non tutte le modifiche che nel tempo sono effettuate su un immobile sono autorizzabili! Possono essere fuori dalla normativa edilizia, dalle norme di sicurezza, dai regolamenti urbanistici ed ambientali: non sempre si può sperare che un Governo decida di fare cassa o voti con un condono.

Dicevamo prima che la verifica notarile della regolarità si basa sull’esame dei documenti cartacei e sulle dichiarazioni dei proprietari: per cui, per chi compra, un’occhiata sul posto che tutto corrisponda è consigliabile.

Problemi legali.

Il catasto in Italia registra un immobile e la sua planimetria, ma non è probatorio rispetto alla proprietà: al catasto è indicato l’intestatario dell’immobile, ma la prova della proprietà deriva dall’atto di compravendita che è registrato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Affinché un immobile passi di proprietà da una persona ad un’altra, deve essere sottoscritto un contratto, che, autenticato da un notaio, viene poi trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Per vendere una cosa, devo esserne il legittimo proprietario (a meno che non si voglia fare come Totò con la Fontana di Trevi…); per quanto ovvio, questo è uno degli aspetti che il notaio dovrà verificare prima dell’atto: i passaggi di proprietà precedenti dovranno essere regolari e tutti i proprietari dovranno partecipare alla compravendita.

Ma quali possono essere i problemi relativi alla proprietà che un immobile può “trascinarsi dietro”?

Un caso può venire da una successione: se i beni sono stati trasferiti in base a testamento, un erede legittimo può ritenersi danneggiato e far valere i suoi diritti, fino a impugnare la successione e rivalersi anche sull’immobile. E’ sempre e solo una questione di soldi, ma la situazione non è certo piacevole, soprattutto per l’acquirente che normalmente non c’entra nelle diatribe ereditarie.

casa-in-donazionePiù pericoloso è il caso della donazione: se nei passaggi di proprietà precedenti al nostro acquisto, uno è avvenuto tramite donazione, potrebbe anche in questo caso succedere che un eventuale erede, ritenendosi danneggiato dal fatto che l’immobile non è entrato o non entrerà in successione perché donato a un’altra persona, faccia un’azione di riduzione e restituzione per rientrare in possesso della quota legittima di eredità, anche a discapito dell’acquirente ultimo.

Altri “problemi” possono essere i cosiddetti vincoli e pregiudizi che potrebbero esistere sull’immobile: ipoteche, pignoramenti, che normalmente derivano da debiti del venditore, o diritti di prelazione, privilegio o vincoli alla vendita dovuti alle caratteristiche dell’immobile. Pensiamo ad esempio agli immobili di edilizia convenzionata, che spesso possono essere trasferiti solo dopo determinati periodi di tempo e a famiglie con caratteristiche particolari.

Come difendersi?

Il notaio che redige l’atto ha anche il compito di verificare la presenza di tutte queste problematiche e informare l’acquirente, che potrà scegliere se accettare la situazione o chiedere che i problemi siano risolti prima dell’atto.

Anche il mediatore immobiliare, se presente, dovrebbe informare l’acquirente delle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art.1759 c.c.).

Nel nostro caso, visto che stiamo chiedendo un mutuo, anche la banca normalmente esige che l’immobile sia libero da vincoli e pesi e può dire la sua.

Quindi: casa dolce casa, certamente, ma qualche attenzione in più, soprattutto in fase di sottoscrizione di preliminari di acquisto, sicuramente non guasta!

Nei prossimi articoli accenneremo proprio ai preliminari ed alle fasi dell’acquisto.

f.m.

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