Te lo do io il mutuo! Sesta puntata
27 luglio 2017

Te lo do io il mutuo!

6a puntata – Si parte! Chiediamo il mutuo: 1) la casa

Bene, abbiamo visto cos’è un mutuo, più o meno come funziona, a cosa serve.

Ora iniziamo a vedere che cosa bisogna fare e che cosa succede quando chiediamo un mutuo.

Cominciamo dalla casa.

Abbiamo già detto che l’immobile è una garanzia accessoria per l’operazione di mutuo, ma rimane comunque un elemento fondamentale.

Se voglio comprare una casa, probabilmente ne vedrò più di una e sceglierò quella che più mi piace, si adatta alle mie esigenze di tipologia, dimensioni, ubicazione e … prezzo.

Il valore dell’immobile, come già accennato, è una delle variabili che determinano il valore massimo del mutuo che potrò ottenere: sappiamo già che normalmente la banca può concedere un mutuo fino all’80% del valore dell’immobile.

Ma chi stabilisce l’entità di questo valore?

La banca farà valutare l’immobile da un perito, un tecnico di sua scelta che darà un’indicazione di quello che può essere il prezzo di vendita.

Attenzione: alcuni istituti di credito prendono come valore su cui calcolare l’80% di massimo mutuo concedibile “il minore tra il valore di perizia e il prezzo dichiarato in atto”.

Una breve digressione sul prezzo dichiarato in atto.valore casa

Fino al 2005, le imposte sulle compravendite di immobili erano calcolate sul prezzo che veniva indicato nell’atto come prezzo di acquisto. Per non avere accertamenti fiscali era sufficiente che quel prezzo non fosse inferiore al valore catastale1, di solito decisamente più basso del valore commerciale.

Si assisteva così, ad esempio, a compravendite di appartamenti di 100 mq in centro a Milano con prezzi dichiarati di 50.000 euro.

Per porre un limite a questo sistema evasivo, tipicamente nostrano e noto a tutti, con la legge Bersani/Visco del 2006, si stabilì che, mentre per l’imposizione fiscale il valore di riferimento restava il valore catastale (basso), il prezzo pattuito e indicato doveva essere “per forza” quello reale, con dimostrazione dei pagamenti effettuati e importanti sanzioni in caso di dichiarazioni mendaci.

Quindi, mentre prima del 2006 il prezzo indicato nell’atto spesso era assai lontano dalla realtà, successivamente nei rogiti il valore riportato ha rispecchiato lo scambio di denaro realmente avvenuto. Quasi sempre.

Ecco perché anche per la banca è diventato significativo e spesso vincolante il valore indicato nel rogito.

Chiudiamo la digressione con una domanda: come faccio a sapere se il prezzo che pago per la casa è corretto?

Come si sa, in ogni trattativa commerciale, il prezzo è rappresentato dall’incontro tra domanda e offerta.

La sensazione di aver fatto l’affare o quella di aver pagato troppo possono facilmente nascere: un riferimento possiamo averlo dal confronto con i prezzi di immobili vicini e simili, ammesso di poterli conoscere; in più c’è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, di cui parleremo più avanti trattando delle perizie.

Parleremo ancora della casa, in particolare dei problemi che possono riguardare la casa, nei prossimi articoli.

f.m.

1 Il valore catastale è un valore che viene ricavato con un conteggio aritmetico che tiene conto del numero dei vani (non dei mq), della città, della zona e della tipologia dell’immobile. E’ un dato fissato e registrato, che non tiene conto degli aspetti commerciali o delle caratteristiche specifiche dell’immobile: materiali, finiture, anno di costruzione, ecc.

per leggere la prima puntata, clicca