Te lo do io il mutuo! Quinta puntata
17 luglio 2017

Te lo do io il mutuo!

5a puntata – Ancora sulle destinazioni del mutuo

L’ultima volta stavamo parlando delle motivazioni per cui può essere erogato un mutuo a abbiamo visto quelle che hanno come scopo un intervento su un immobile, acquisto o lavori.

Oggi vedremo le destinazioni più “finanziarie”.

Mutuo di sostituzione.

Un mutuo, che è un contratto normalmente “lungo”, in realtà non lega per forza cliente e banca per tutto il periodo previsto.

Oltre che per un’estinzione anticipata per la vendita dell’immobile o per una vincita alla lotteria, un mutuo può essere chiuso perché viene sostituito con un altro: se avviene con la stessa banca, può semplicemente essere modificato il prodotto (in banca dicono rinegoziato), sperando di ottenere condizioni migliori o un prodotto più adatto alle proprie esigenze.

Può essere modificato tutto: il mutuo è un contratto tra due parti e, se le due parti sono d’accordo, si possono portare tutte le modifiche che si vogliono, purché non contrarie alla legge: la durata, l’importo (ad esempio, ho necessità di liquidi, posso chiedere di aumentare l’importo del mio mutuo), il tasso, i partecipanti, persino l’immobile.

Tendenzialmente, se la banca dice “non si può”, è da interpretare come “non voglio”.

Nel caso io cliente non trovi soddisfazione alle mie richieste dalla banca con cui ho stipulato il mutuo, posso rivolgermi ad un altro istituto: questo potrà valutare ciò che chiedo e, se ritiene di volermi acquisire come cliente, allora mi farà stipulare un nuovo contratto, il cui ricavato, tutto o in parte, andrà a estinguere il vecchio mutuo.

La surrogaeuribor

Un caso particolare di sostituzione è la surroga.

Se il mutuo è sostituito da un altro che ha lo stesso esatto importo (quanto devo ancora restituire in quel momento, cioè il cosiddetto capitale residuo) e gli stessi partecipanti, allora si parla di surroga o di portabilità, che è regolata da particolari normative, l’art. 1202 del codice civile e il decreto “Bersani-bis” del 2007, che ha richiamato quanto già stabilito dallo stresso articolo e ribadito la gratuità dell’operazione: le spese sono tutte a carico della banca che subentra.

Un’altra particolarità della surroga è che l’ipoteca che era stata iscritta con il primo mutuo viene trasferita alla nuova banca; negli altri casi di sostituzione viene cancellata e ne viene iscritta una nuova, con i conseguenti costi per il cliente.

Il mutuo per liquidità.

Ho una casa e ho necessità di avere dei soldi: una bella ipoteca ed ecco fatto?

No, non è proprio così: il mutuo per liquidità esiste, spesso è un prodotto particolare, ma – ricordiamolo – lo abbiamo detto nelle scorse puntate: l’immobile è una garanzia accessoria.

In poche parole: posso sì trasformare il mio immobile in denaro dandolo in garanzia senza venderlo, ma la banca valuterà come prima cosa non il valore della casa, ma la mia capacità di rimborsare le rate, quindi i miei redditi e, tutto sommato, anche lo scopo del finanziamento che sto chiedendo.

bancheForse è un po’ una vecchia forma mentis che è rimasta nel sistema bancario italiano: se sei tu, cliente non conosciutissimo, a chiedermi dei soldi e non io banca ad offrirteli, allora mi fai nascere dei sospetti…

Altrove il prestito garantito da ipoteca è decisamente più diffuso e più semplice; peraltro non dimentichiamo cosa è successo negli USA e poi nel mondo nel 2007 con i mutui sub-prime. Allora ci fu tanta scelleratezza, per non parlare di dolo: una serie di sopravvalutazioni di immobili e la non valutata capacità di rimborso dei debitori innescò una crisi di cui ancora oggi le conseguenze non sono del tutto superate.

Nelle prossime puntate inizieremo a parlare di quello che succede quando una persona decide di chiedere un mutuo.

f.m.

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