Te lo do io il mutuo! Quarta puntata
4 luglio 2017

Te lo do io il mutuo!

4a puntata – Le destinazioni del mutuo

 

Nell’articolo precedente abbiamo parlato dei diversi tipi di mutuo, a seconda di come è regolato il tasso di interesse.

Ora vediamo per cosa può essere utilizzato un mutuo.

Si potrebbe anche pensare: la banca mi dà i soldi, io garantisco con i miei redditi e con l’ipoteca su un immobile, pagherò le rate, che importa alla banca l’uso che farò io della cifra che mi dà?

Bene, non è così. Non solo lo scopo del mutuo deve essere definito in partenza, ma anche l’utilizzo delle somme erogate è soggetto a limitazioni e controlli.

La destinazione del mutuo è, nella maggior parte dei casi, l’acquisto di un immobile. Questo è il caso più comune e, se l’operazione rispetta alcune caratteristiche che esamineremo in seguito, l’operazione prende anche il nome di mutuo fondiario.

Il mutuo per acquisto.

E’ normalmente la forma più comune: voglio acquistare una casa, ma, come spesso accade, non ho a disposizione tutta la cifra necessaria. La banca, valutata la mia capacità di pagare le rate, valutato il valore dell’immobile come congruo per l’operazione che richiedo, mette a disposizione la somma per pagare il venditore.

La cifra che può essere messa a disposizione deve avere una rata compatibile con i redditi dei richiedenti (il cosiddetto rapporto rata/reddito, di cui parleremo nelle prossime puntate) e non superare l’80% del valore dell’immobile.

Perché l’80%? E’ una norma stabilita da Banca d’Italia perché il mutuo sia considerato “fondiario”.

Il mutuo fondiario offre alcuni vantaggi rispetto agli altri mutui, per il cliente, ma soprattutto per la banca: il cliente avrà generalmente tassi di interesse più bassi, spese notarili ridotte e la possibilità di detrarre gli interessi pagati dalle imposte.

Per la banca, fondiarietà significa che l’ipoteca si consolida in 10 giorni, cioè non è più attaccabile da eventuali creditori o da un fallimento (altrimenti si consolida dopo un anno). In più, in base a quanto stabilito dall’accordo Basilea 2, la banca è tenuta ad accantonare e bloccare una somma per ogni credito che concede, ma nel caso del mutuo fondiario la cifra è proporzionalmente inferiore, quindi, in sostanza, concedere il mutuo “costa” meno.

Si può finanziare l’intero valore dell’immobile acquistato? Sì, no, forse.

Il mitico mutuo al 100% esiste veramente? E’ un argomento che merita qualche parola in più e sarà approfondito nei prossimi articoli

Parleremo in seguito anche del modo in cui si determina il valore dell’immobile, altro argomento logicamente legato alla percentuale di intervento della banca con il mutuo .

Ma non c’è solo il caso dell’acquisto.

Il mutuo per ristrutturazione e edilizio

Un mutuo può essere richiesto anche per costruire un immobile o per ristrutturarlo: nel caso del mutuo edilizio (per la costruzione), sono più spesso le imprese che chiedono questo tipo di finanziamento, che ha caratteristiche differenti rispetto a quello per l’acquisto dell’immobile.

Il mutuo per ristrutturazione è frequente anche per i privati, e, fondamentalmente, consiste nel fatto che io, proprietario dell’immobile (edificio o appartamento che sia), devo eseguire dei lavori di ristrutturazione e chiedo il finanziamento di queste opere alla banca, offrendo in garanzia l’immobile stesso. Attenzione: come già detto, l’ipoteca è una garanzia accessoria; anche per la ristrutturazione, la banca valuta come prima garanzia i redditi!

In alcuni casi, si può anche ottenere un mutuo combinato di acquisto e ristrutturazione: voglio comprare una casa che necessita di lavori che desidero comunque finanziare.

La banca può finanziare in prima battuta l’acquisto (sempre all’80%); poi erogherà la cifra concordata per i lavori a mano a mano che questi vengono eseguiti.Building

E’ il principio dello Stato Avanzamento Lavori (SAL), che si ritrova anche nel mutuo edilizio: il cliente esegue o fa eseguire i lavori concordati e, quando si giunge ad un determinato punto, la banca eroga la somma corrispondente ai lavori effettuati fin lì.

Quindi attenzione: tecnicamente il cliente deve avere la disponibilità economica per iniziare i lavori e portarli avanti: la banca pagherà “a cose fatte”.

Il mutuo edilizio è quello che viene di norma utilizzato per costruire un immobile da zero, più utilizzato dalle imprese che dai privati, di solito con erogazioni a stato avanzamento lavori. E’ un prodotto particolare, in cui il vero e proprio ammortamento può iniziare al termine dei lavori e, se si tratta di immobile destinato alla vendita una volta costruito, il mutuo può essere accollato all’acquirente.

Nel prossimo articolo vedremo i mutui di sostituzione e per liquidità.

f.m.

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