Te lo do io il mutuo! Ottava puntata
30 ottobre 2017

Te lo do io il mutuo!

8a puntata – Chiediamo il mutuo: 3) l’acquisto della casa

Lasciati gli eventuali “problemi” della casa che vorremmo acquistare, pensiamo ora ad acquistarla veramente!

Nella quasi totalità dei casi, identificato l’immobile che ci interessa, ci sarà una richiesta di prezzo da parte del venditore.

Di solito, l’offerta da parte di chi vuole comprare è inferiore rispetto alla richiesta e, a questo punto normalmente si avvia una trattativa. Se c’è l’intermediazione di un’agente immobiliare, sarà quest’ultimo a guidare l’operazione.

Come si svolge il tutto?

L’agente ci inviterà a formalizzare la nostra volontà di comprare la casa firmando un modulo prestampato denominato proposta di acquisto, accompagnandola con un assegno di caparra a favore del venditore per testimoniare la serietà dell’intenzione di acquistare.

Parliamo della proposta di acquisto.

E’ un atto che vincola solo la parte acquirente, cioè ci impegna, qualora la nostra offerta fosse accettata, ad acquistare l’immobile alle condizioni stabilite.

La caparra ha lo scopo di garantire il venditore, che, una volta accettata la proposta, sarà anche lui vincolato a vendere l’immobile a noi, alle condizioni pattuite. Se, per qualsiasi motivo, dovessimo tirarci indietro e non voler più acquistare l’immobile, avrà diritto a trattenere la caparra.

Torniamo alla nostra proposta.

Abbiamo detto che impegna solo la parte acquirente, almeno fino a quando non verrà accettata: per questo è opportuno che ci sia un termine non troppo lungo per l’accettazione.

L’agenzia immobiliare, per deontologia, dovrebbe sospendere la possibilità per altri di formulare nuove proposte di acquisto, ma il proprietario non è vincolato in alcun modo, finché non accetta formalmente la nostra offerta.

Come detto prima. spesso capita che l’offerta sia inferiore, anche se di poco, alla richiesta ufficialmente dichiarata; diciamo “ufficialmente”, perché è consuetudine che il prezzo richiesto sia un po’ superiore alla cifra minima che il venditore intende accettare: è la normale prassi di una trattativa commerciale nel momento in cui il prezzo non è definito in maniera certa e definitiva. E’ un po’ come in alcuni giochi di carte: non sappiamo fin dove è disposto ad arrivare il nostro “contendente” e lui non sa quale potrà essere il nostro limite.

L’agente immobiliare, se c’è, dovrebbe svolgere un ruolo super partes: il suo interesse è che la trattativa si concluda, indipendentemente dal prezzo raggiunto.

Una volta definito il prezzo e tutti gli eventuali accessori (mobili, impianti, ecc.; attenzione: nel valorizzare la casa per il mutuo, tutto quello che non è edificio, come i mobili, elettrodomestici, ed anche alcune finiture, non interessano e non fanno “valore” per la banca: ciò che conta è la casa “vuota”), quando il venditore firma per accettazione la nostra offerta, ecco che la proposta di acquisto si trasforma in un contratto preliminare.

L’assegno che abbiamo consegnato con la proposta a questo punto può essere incassato dal venditore e diventa vera e propria caparra; ora anche il venditore è impegnato alla conclusione della vendita: se volesse rinunciare, dovrebbe restituirci la caparra incassata raddoppiata.

Registrazione e trascrizione

A questo punto, entro 20 giorni dalla data di accettazione, il contratto preliminare deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate: se c’è la mediazione di un agente immobiliare, sarà quest’ultimo a provvedere alla registrazione.

Questo atto, in pratica, oltre ad assegnare una data certa all’impegno che si è preso, di vendere da una parte e di comprare dall’altra, ha solo una funzione fiscale: infatti per la registrazione si devono versare:

  • 200 euro di imposta di registro
  • 16 euro di bolli ogni 4 facciate di contratto
  • 0,50% della somma versata come caparra
  • 3% delle somme versate come acconto prezzo

Le imposte versate sulla caparra e sull’acconto prezzo potranno poi essere detratte da quelle che si dovranno versare al momento del rogito.tasse_casa

Se la registrazione del preliminare è obbligatoria (si può incorrere in sanzioni), la trascrizione non lo è, ma ha sicuramente un’importanza diversa.

Con la trascrizione, che avviene nei registri immobiliari (di cui parleremo in seguito) e che deve essere eseguita da un notaio, si rende pubblico il fatto che abbiamo prenotato l’immobile che intendiamo acquistare: l’immobile non potrà essere ceduto ad altri e nemmeno potrà essere ipotecato o pignorato. O, meglio, noi futuri acquirenti avremo il privilegio nei confronti di altri pretendenti ai diritti dell’immobile.

I costi?

  • 200 euro di imposta di registro
  • 155 euro di imposta di bollo
  • 200 euro di imposta ipotecaria
  • 35 euro di tasse ipotecarie

Oltre, ovviamente, all’onorario del notaio.

(casa, ma quanto mi costi?!)

Alle prossime per continuare con la presentazione del mutuo

f.m.

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